房地産策劃一直作爲策劃行業的一個特種(zhǒng)出現，除萬科外，大部分樓盤均屬于區域性樓盤，區域内的不同將(jiāng)影響著(zhe)品牌打造的不同，甚至同一城市，南北城都(dōu)會(huì)有本質上的區别，下面(miàn)我們就(jiù)北方市場的沈陽典型樓盤，進(jìn)行前瞻性分析。

　　以沈陽市周邊養生樓盤爲例，沈陽内受衆群體主要爲來自周邊的于洪區群體，和鐵西區的原住居民，他們并不是生活富足的社會(huì)群體，購買能(néng)力有限，他們現在居住的房子大都(dōu)是從前的福利分房或集資建房所獲，在數年的積累之下他們産生了換房的需求或是由于子女結婚需要購房，部分鐵西區的客戶群有養老需求。于洪以及鐵西區，屬于沈陽生态環境比較匮乏的區域，無法享受到較好(hǎo)的生态環境資源，他們渴望居住在擁有良好(hǎo)生态景觀的環境當中。過(guò)著(zhe)舒适安逸的生活，對(duì)城市之中極度匮乏的自然景觀有著(zhe)強烈的體驗渴望，尤其對(duì)于養老型客戶吸引力極強。

　　新民和遼中是臨近的兩(liǎng)個小城市，從城市建設和居住社區的開(kāi)發(fā)理念上基本與沈陽相差八年的時(shí)間段，城市建設相對(duì)落後(hòu)很多，無論是在市内還(hái)是城市的郊區，都(dōu)沒(méi)有規模龐大、居住條件優越的高品質社區，他們部分族群有相當的經(jīng)濟實力，但以往的居住經(jīng)曆較爲空白，購買住宅産品的觀念仍然停留在沈陽八年前消費者的購房的傳統觀念時(shí)段，吸引他們的是高品質的沈陽城市社區，也是環境優美的自然資源，希望通過(guò)地域的遷徙轉變能(néng)帶來較大的生活品質提升，希望居住在有一定品質的社區當中。

　　要想在區域内做到極具品位的樓盤，做到較具知名度和美譽度的特色盤；首先要導入專業規範化銷售服務體系、爲品牌加分、爲銷售加分，形成(chéng)良好(hǎo)溢價；在現實的基礎上，力争完成(chéng)銷售目标并超額實現；爲産品導入更亮的引擎，增加競争力籌碼，如豪華業主會(huì)所、遊泳館等物業配套；激烈的市場競争，宏觀調控的持續意味著(zhe)需求時(shí)代的終結消費者與開(kāi)發(fā)商的上帝角色産生了互換針對(duì)前面(miàn)城市、樓市、政策、消費者、現狀研究目前的情況來看，區位版塊發(fā)展未來的政府規劃及購房大限政策等會(huì)對(duì)項目産生一定影響；通盤較大容量，期間經(jīng)曆大勢波動、城市發(fā)展等諸多不确定因素，培養大批的忠誠客戶是關鍵；新樓盤、新概念、新産品將(jiāng)對(duì)本案的目标客群産生一定的分流、攔截；基本是未來開(kāi)發(fā)的市場，新客源的拓展又受到闆塊能(néng)級的限制，因此，如何找對(duì)第二甚至未來的第三市場是一個樓盤成(chéng)功的必然；

城市的可持續發(fā)展必然帶動價格的可持續成(chéng)長(cháng)，而價格的成(chéng)長(cháng)必然面(miàn)對(duì)客群急劇下滑的風險。